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2020-02-01
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一定牛彩票网地产拐点:2020量价齐跌?171亿平方米是大顶?起底背后三大因素

  ]商品房市场和股市的谚语天量天价,地量地价,完美的对应上了。到了2019年,2019年全国商品房销售面积171558万平方米,下降0.1%,最近四年来首次出现下降。但是,从能够反映市场真实情况的二手房价格来看,已经连续7个月超过20个城市二手房价格下调,体现了市场走势逐渐从之前的高位开始回落。

  炒股票的人都懂一句话叫:天量天价,地量地价。这一句话,用在中国房地产市场上也挺合适。

  从历史上看,2014年,全国商品房销售面积12亿平方米,比上年下降7.6%,也是此前历史上除了2008年金融危机的第二次下降。于是,在2014年下半年,房地产刺激政策和货币宽松陆续出台,2015年开年,销售增速触及-16.3%的低点后开始反弹。

  回头再看,当时的销售面积确实算是地量地价了。特别是,在2015年头几个月,资金跑步进入股市的情况下,房地产销售面积增速创下了多年新低,上半年仅成交5亿平方米。可以说,是地量地价。也是从2015年初开始,全国范围内的房地产去库存展开,存款利率一次性降低了历史性的低点1.5%。

  从此掀起了一轮房地产市场的高潮。自2015年中开始,商品房销售几乎就是开了挂一样,下半年大幅攀升7.8亿平方米。2016年全年保持了2015年下半年的冲刺劲头,商品房销售面积逼近15.7亿平方米,销售增速进一步升至22.5%,当年全国房价几乎都翻了一番。

  到2017年,增速再度攀升7.7%,销售面积首次达到了16.9亿平方米,此时价格房价已经是天价。随后2018年,在房地产各项政策的进一步趋紧下,全国商品房销售面积17.1亿平方米,再创历史新高,房价在整体上进一步走高。从2016年至2018年三年时间里,全国商品房销售面积和销售额已连续三年创历史新高。

  至此,商品房市场和股市的谚语天量天价,地量地价,完美的对应上了。到了2019年,2019年全国商品房销售面积171558万平方米,下降0.1%,最近四年来首次出现下降。但是,从能够反映市场真实情况的二手房价格来看,已经连续7个月超过20个城市二手房价格下调,体现了市场走势逐渐从之前的高位开始回落。

  除非2020年继续保持销售面积17亿平方米不变,房价的跌幅会较小,否则销售面积的大幅萎缩,会带动价格跌幅的扩大。这也符合股价走势原理,量在价先,买涨不买跌。

  1月19日,民政部公布的数据显示,2019年全国婚姻登记机关共办理结婚登记947.1万对,对比历年数据可见,这是近十年来结婚对数首次低于千万。这背后是适婚人口总数下降,年轻人口增速下降太快了。

  这对于房地产来说,当然不是一个好消息。韭菜不够了。适婚人口总数下降、适龄人口进城总量的增速下降,都将在很大程度上制约商品房销售面积的增速。

  接下来,房地产销售面积还会保持17亿平方米这个水平吗?很难。从人口进城的增速、经济增长的增速和货币超发的增速三个因素来看,都难以乐观,都面临萎缩的局面。完全可以说,17.1亿平方米,应该已经是历史大顶部。

  2020年年初,摩根斯坦利和花旗银行等外资投行们纷纷看涨地产股,原因之一就是预判中国房地产调控政策要松绑,没有理由进一步收紧。这背后其实就是认为,押注中国进一步宽松房地产拉动经济增长。

  毋庸讳言,房地产销售面积韧性,是2019年中国经济保持在6%以上的中流砥柱。但是这一局面,能不能保持到2020年?我们可以看到从2019年四季度开始,多地城市步入一城一策的放松阶段。1月10日武汉长江新城取消二手房限售政策,1月10日上海提出将把非沪籍家庭纳入共有产权房的供应对象范围。

  对此前述连续7个月超过20个城市二手房价格下调,2019年四季度开始的一城一策的放松,也在同步进行。这都是重要的边际变量。尽管1月份银保监会一而再的多次强调严防信贷资金违规流入房地产领域。

  但是,在2019年12月新增人民币贷款的贷款结构上,个人住房贷款额度出现了明显松动。12月新增居民中长期贷款4824亿,同比多增了1745亿,同比增幅是2017年3月以来的最高水平。

  当然,每一轮房地产的暴涨,都离不开金融推手的力量。这只手面对市场边际变化来临,当然不会坐视不管,于是我们熟悉的配方又回来了。虽然这次压力比2015年上半年压力要小,但是2020年地产竣工面积增速预计会达到20%以上,如果面积销量没有增长,接下来几年房价稳定的压力将更为明显。

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